L’accès à la propriété est de plus en plus difficile au Québec. Beaucoup de jeunes gens tentent en vain d’obtenir le financement nécessaire pour l’achat de leur première maison auprès d’institutions financières, mais sans succès. Les exigences d’un emploi stable, d’un revenu constant et d’une mise de fonds importante sont toutes des obstacles à l’obtention d’une première maison. La situation est parfois très similaire pour des propriétaires de maison cherchant à acheter une résidence secondaire ou à réaliser un projet immobilier quelconque. Ce n’est pas un secret que les banques sont des adversaires coriaces!

Il serait faux de croire qu’aucune alternative n’existe pour passer par-dessus ces exigences. Les prêteurs privés sont une ressource en effervescence pour les nombreux acheteurs incapables de trouver le financement nécessaire auprès d’une banque. Vous verrez que les prêts hypothécaires privés offrent des possibilités que les institutions financières n’oseraient jamais proposer! Alors si vous êtes dans une telle situation, laissez-nous vous expliquer ce que le secteur privé a à vous offrir en termes de financement hypothécaire!

Qu’est-ce que le prêt privé et pourquoi y avoir recours?

Le prêt privé pour l’achat d’une maison est un emprunt hypothécaire contracté auprès d’un particulier ou auprès d’une institution autre qu’une banque à charte. Ces prêteurs privés opèrent sous différentes règles et lois que les institutions financières traditionnelles, ce qui leur donne une liberté de mouvement plus grande et leur permet d’offrir des services que leurs compétiteurs ne peuvent pas se permettre. Ceux-ci sont généralement des groupes détenant un important capital et qui choisissent de prêter leur argent à haut niveau de risque dans le but de la faire fructifier.

En effet, les banques dites « à charte » sont soumises aux lois fédérales régissant les taux d’intérêt rattachés aux hypothèques immobilières. Cela signifie qu’au moment où vous voudrez contracter une hypothèque pour l’achat d’une propriété, il vous faudra passer au travers d’une importante batterie de test afin de prouver votre capacité de remboursement. Cela comprend votre historique de crédit, vos déclarations d’impôt des années précédentes et votre situation financière générale.

Le portrait se gâche d’autant plus si vous ne disposez pas d’au moins 20% de mise de fonds. Effectivement, les banques ont été contraintes à resserrer leurs règles par le gouvernement fédéral il y a quelques années afin d’exiger une analyse plus approfondie des emprunteurs sous la barre des 20% de mise de fonds. Ces lois s’appliquent à toutes les banques, mais voilà l’astuce : les prêteurs privés ne sont pas des banques et ils ne sont donc pas assujettis à ces mêmes règles.

Étant à l’abri des lois fédérales sur l’octroi des prêts hypothécaires, ces prêteurs peuvent vous accommoder d’une façon dont les banques ne peuvent légalement faire. Voyons donc plus en détail ce qui différencie l’hypothèque privée de l’hypothèque conventionnelle.

L’hypothèque privée vs l’hypothèque conventionnelle

La multitude d’options qui viennent avec le prêt privé le rend pour le moins intrigant. Sachant que les prêteurs bénéficient d’une latitude de mouvement plus grande que celle des banques, il importe de se demander quels sont les avantages de désavantages de chacun.

En d’autres mots, quels sont les éléments de chaque prêt qui pèseront dans la balance au moment de faire votre choix? Voici quelques pistes pour votre réflexion!

• La durée du prêt hypothécaire:  Les banques sont intéressées par des prêts à long terme. C’est ce qui leur rapporte le plus et c’est leur manière de fonctionner depuis belle lurette. En contrepartie, un prêt privé peut très bien être échelonné sur une période plus courte, à savoir quelques mois seulement.

• Le paiement des intérêts : Beaucoup de prêteurs acceptent de repousser le paiement du capital à la fin du prêt, ouvrant ainsi la porte à un paiement mensuel réduit. En effet, comme vous ne paierez plus que les intérêts chaque mois, votre paiement diminuera et votre liberté augmentera!

• Les propriétés accessibles : La banque a des critères souvent bien différents selon qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. La qualification du bien mis en garantie a une certaine importance pour elle, alors que pour les prêteurs privés, elle n’est garante de rien. Vous avez donc facilement accès à un prêt pour financer l’achat d’un chalet, d’un terrain vacant ou encore d’un local commercial. La liberté du prêt privé dans toute sa splendeur!

• La justification du prêt: L’hypothèque privée peut être contractée pour maintes raisons. Parmi elles, on retrouve le paiement de dettes, de pension, de rénovations et autres motifs portant sur des éléments autres qu’une résidence. Alors que les banques accordent des prêts presque exclusivement pour l’achat d’une résidence principale en se souciant de la raison du prêt, les prêteurs privés quant à eux se soucient simplement de votre capacité à les rembourser, indépendamment de vos raisons personnelles.

• Les biens en garantie : La banque ne veut qu’une chose en garantie de votre paiement : votre résidence principale. C’est ce qui a une valeur primordiale et d’importance primaire à leurs yeux, et c’est pourquoi les institutions financières hésitent longuement avant d’accepter de mettre plusieurs biens en garantie. À l’inverse, les prêteurs privés sont bien souvent prêts à prendre plusieurs de vos actifs en garantie de paiement, ce qui, encore une fois, vous ouvre plus de portes qu’une hypothèque conventionnelle!

Il va sans dire que la banque est, et sera presque toujours votre solution de premier recours. On ne change pas le fonctionnement du monde financier vieux de cent ans avec quelques coups de plume bien placés! Toutefois, vous remarquez très clairement que le prêt privé peut s’avérer une option très avantageuse pour une multitude de projets! Que vous ayez été refusé par la banque ou que le financement accordé soit insuffisant, vous savez maintenant qu’un allier de taille vous attend dans le secteur privé!

Le prêt hypothécaire privé, la solution pour les travailleurs autonomes?

De plus en plus de travailleurs d’aujourd’hui décident de mettre leurs talents à leur propre profit. À l’ère de la technologie et des emplois non conventionnels, il n’est pas surprenant de voir le nombre de travailleurs autonomes émerger comme jamais auparavant. Avec une telle liberté vient toutefois un inconvénient parfois important : celui ce se faire approuver par la banque au moment d’acheter une propriété.

Ce n’est un secret pour personne que les banques sont plus hésitantes à accorder un prêt hypothécaire à une personne ayant un statut de travailleur autonome. Les raisons sont maintes, telles que des déclarations de revenus trop faibles pour ceux qui ne déclarent pas l’entièreté de leur revenu, des revenus inconstants ou encore une stabilité d’emploi chancelante. La banque veille toujours à son bien-être avant le vôtre, c’est pourquoi elle se méfie des travailleurs autonomes dont le statut de « travailleur libre » n’est pas toujours garant de stabilité future.

Alors, que faire si la banque fait la sourde oreille et refuse de donner suite à vos demandes de prêt? Le prêt hypothécaire privé pourrait bien être une solution pour vous! Tel que rapporté précédemment, les prêteurs privés, bien qu’opérant dans le même domaine que les banques, jouissent de règles différentes. Ils sont d’ailleurs beaucoup moins hésitants à faire confiance à des travailleurs non conventionnels, puisqu’ils n’ont pas à faire passer votre dossier au travers des mille-et-une étapes légales que les banques doivent respecter.

Par ailleurs, les prêteurs privés regardent surtout votre capacité future à rembourser vos dettes plutôt que votre historique. Alors, si votre dossier de crédit n’est pas des plus reluisants et que vous avez faits quelques faux pas financiers, cela ne signifie aucunement que les prêteurs privés vous tourneront le dos, contrairement aux banques!

Vous le constatez par vous-même, bien que ces deux hypothèques fonctionnent de façon similaire, vos chances d’obtenir un prêt privé sont bien plus grandes si vous êtes travailleur autonome en raison de la flexibilité dont ces prêteurs jouissent. Que ce soit pour l’achat d’une maison, d’une résidence secondaire ou d’un projet immobilier, faire affaire avec les banques est inévitablement plus complexe pour les travailleurs autonomes. Une bonne raison de considérer le secteur privé comme alternative!

Qu’est-ce qu’une hypothèque de second rang?

Un autre service que les prêteurs privés offrent à des conditions différentes de celles des banques est l’hypothèque de second rang! Une telle hypothèque se définit comme un second prêt sur une même propriété. Pour donner un exemple concret, un prêteur pourrait accepter de ne financer qu’une partie de votre future propriété avec une hypothèque de premier rang, ce qui vous forcera à aller chercher une hypothèque de second rang pour pallier ces fonds insuffisants.

C’est donc une façon, pour les acheteurs en situation de mauvais historique de crédit, d’avoir accès au statut de propriétaire. Une hypothèque de second rang peut aussi être utilisée pour refinancer une maison. Bien qu’un refinancement hypothécaire soit l’option courante pour ce type de démarche, les frais de pénalité qu’elle peut entraîner sont parfois lourds à supporter. Une hypothèque de deuxième rang est donc une alternative viable à ce type de projet.

Mais qu’est-ce que le prêteur privé peut faire de plus en matière d’hypothèque de second rang. Rien ne sert de se cacher que la source première de financement que les acheteurs convoitent est la banque. Malgré leurs exigences monstres, elles demeurent une option sécuritaire d’emprunter. Toutefois, si vous en venez à prendre une deuxième hypothèque sur la même propriété, il se peut fort bien que vous ne soyez pas éligible pour un prêt bancaire. De toute façon, ce n’est pas demain la veille que les banques accepteront d’être au second rang. Et pourquoi ça?

Parce que détenir une hypothèque de second rang signifie qu’en cas de défaut de paiement menant à la saisie des biens du débiteur, c’est le créancier hypothécaire de premier rang (souvent l’hypothèque de la banque) qui se servira en premier dans les biens de ce premier. Donc, la banque exercera son droit de saisie sur la maison pour payer ce qui lui est dû, alors que le créancier hypothécaire de second rang devra attendre que la banque ait été payée pour récolter son dû… ou ce qui en reste du moins. Il s’agit là de la priorité des créanciers, et les banques refusent bien souvent d’accorder une hypothèque de second rang pour éviter de se retrouver à l’arrière de la file. Que faire dans un pareil cas?

Les prêteurs privés sont très disposés à offrir des hypothèques de second rang à des taux d’intérêt variant entre les 12 et 14%. Ainsi, si vous manquez de fonds pour concrétiser vos projets immobiliers, mais que vous êtes tout de même en mesure de sécuriser une hypothèque de premier rang, un tel prêt privé pourrait vous ouvrir les portes pour l’achat d’une propriété!

À quel taux pourrais-je obtenir une hypothèque de second rang?

Comme toute bonne réponse à une question aussi nuancée : cela dépend! En immobilier, la valeur intrinsèque d’une propriété se trouve au niveau de se localisation. Le fait d’habiter en ville ou en milieu rural affecte inévitablement le taux d’intérêt que vous serez capable d’obtenir.

Par exemple, les prêteurs privés sont plus enclins à offrir des taux avantageux aux propriétaires vivant dans des milieux urbains en raison de la valeur de leur propriété souvent supérieure à celles en milieux ruraux ainsi que de leur proximité à la résidence du prêteur lui-même.

Il est également important, au moment de contracter une hypothèque de second rang, de considérer les différents frais qui s’y rattachent. On parle ici des frais de notaire, des coûts d’évaluation de votre propriété ainsi que des frais reliés aux assurances.

Il revient donc à dire que la liberté qu’ont les prêteurs privés de fixer leurs propres taux selon leur bon vouloir leur permet également d’ajuster leurs tarifs en fonction de l’emplacement de propriété, selon qu’elle soit en campagne ou en ville! À vous de voir si votre situation rend l’option avantageuse!

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